A Inadimplência e os Procedimentos de Cobrança

Josemberg Santos,

A obrigação de pagar as despesas de condomínio estão prevista em nosso Código Civil e são identificadas como despesas ordinárias e extraordinárias. As despesas ordinárias estão relacionadas aos gastos rotineiros para manutenção dos serviços comuns e pagamento das despesas administrativas, que mantém o bom estado das coisas comuns e as condições mínimas de habitabilidade e seguridade. Estas despesas devem estar aprovadas na assembléia anual. As despesas extraordinárias são aquelas originadas das inovações, benfeitorias ou reparações necessárias, úteis ou voluptuárias, realizadas em proveito da edificação. O seguro da edificação é obrigatório e se constitui numa despesa ordinária. Deve abranger toda a edificação, tanto as áreas comuns como as partes autônomas, e visa garantir eventual sinistro que cause incêndio ou destruição do todo ou parte da edificação. O síndico é o único responsável pela contratação do seguro . O fundo de reserva não está previsto no Código Civil, razão pela qual ainda vigora a Lei 4591/64., onde dispõe que a convenção deverá conter a forma de contribuição para o fundo de reserva. Tem caráter atípico, pois é uma receita e não uma despesa. Somente vira despesa após sua utilização. A quem cabe o pagamento das despesas O condômino é o responsável pelo pagamento das despesas, se constituindo no real possuidor do vínculo jurídico com o condomínio. São equiparados aos proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. A dívida de condomínio é um encargo propter rem, isto é, acompanha o imóvel e impõe uma obrigação ao detentor ou titular da propriedade. O adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. O locatário não detém vínculo jurídico com o condomínio, se constituindo em um terceiro que possui vínculo jurídico com o proprietário-locador, por força do contrato de locação, relação da qual o condomínio não participa. Os deveres legais do locador e locatário previstas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), além das demais impostas em cláusulas contratuais decorrem da própria relação jurídica entre as partes e não podem ser confundidas com as obrigações do condômino perante o condomínio. Tanto que, se o locatário não pagar, o condomínio deverá cobrar do proprietário. Inadimplência – aplicação de multa, juros, correção e outras penalidades; A quota condominial é o produto do rateio das despesas, aprovado em assembléia geral. Não visa lucro ou acúmulo de renda. Caso algum condômino deixe de pagar a sua quota parte, o montante do crédito necessário ao pagamento das despesas ficará comprometido, gerando a necessidade de reforço de caixa. A inadimplência é um problema que atinge a todos, indistintamente e, vários são os fatores que contribuem para o seu aumento: desemprego, multa de 2% instituída pelo Novo Código Civil, judiciário abarrotado de processos, diversos recursos protelatórios à disposição do devedor, dificuldade dos imóveis serem arrematados nas praças, etc. Antes da vigência do novo Código Civil, a multa por atraso no pagamento da quota condominial poderia ser convencionada em até 20% sobre o débito, por força do § 3º do artigo 12 da Lei 4591/64. O novo Código Civil, em seu § 1º, do art. 1336, limitou a multa em até 2% sobre o débito. A taxa de juros moratórios, de acordo com o § 1º, do art. 1336, será de 1% ao mês, quando omissa a convenção. . A correção monetária atualiza o valor da moeda no tempo, e sua previsão legal está disposta nos artigos 389 e 395 do CC. A restrição ao uso das áreas comuns pelo condômino inadimplente é outra questão discutível. Existe corrente doutrinária que entende a restrição do uso e gozo da coisa comum como uma dupla penalidade, e uma afronta ao exercício do direito de propriedade, pois a Lei 4591/64 somente previa a aplicação de multa moratória ao inadimplente. Porém, como o novo Código Civil inovou ao criar outras penalidades além da multa moratória, como por exemplo, a restrição ao direito de deliberar em assembléia não estando quite com suas contribuições, bem como veio a dispor sobre multa pecuniária para o inadimplente habitual, a jurisprudência tem admitido outras restrições impostas ao inadimplente, se previstas em convenção (ex. corte no abastecimento do gás central). Na prática, muitas convenções já vinham proibindo o uso do salão de festas, piscinas, etc. Procedimentos extrajudiciais A fim de evitar a impontualidade no pagamento das contribuições, a primeira providência que condomínio deve adotar é uma campanha de conscientização e esclarecimento. O sistema de comunicação junto ao condômino, embora não obrigatório, deve ser aprimorado no sentido de informá-lo sobre o débito pendente, e as conseqüências em caso de manutenção do estado de inadimplência. A negociação amigável ainda é a melhor forma de compor a dívida. Se mesmo assim, o condômino não quitar a sua dívida, o caminho é prosseguir com o processo de cobrança, encaminhando a quota devida para a assessoria jurídica, a qual será acrescida de multas, juros e honorários advocatícios. O prazo recomendado é de 30 dias após o vencimento, embora, muitos condomínios adotem outros prazos. Uma vez que o legislador reduziu a multa moratória, os encargos decorrentes da cobrança configuram uma forma de penalidade que tende a desestimular o devedor que deixa de pagar o condomínio. Protesto Outro procedimento extrajudicial é o protesto, forma de apresentação pública do título ao devedor (art. 1º da lei 9492/97), e tem o objetivo de provar a inadimplência e o descumprimento da obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida. Caso o condomínio opte pelo protesto das quotas condominiais, deve discutir e deliberar em assembléia geral e incluir a sua previsão na convenção, pois os cartórios poderão fornecer às entidades representativas da indústria e do comércio ou àquelas vinculadas à proteção do crédito, quando solicitada, certidão diária, em forma de relação, dos protestos tirados e dos cancelamentos efetuados. Portanto, protestos indevidos por erro quanto ao devedor ou débito, estão sujeitos a reparação civil por danos morais. Serviço de Proteção ao Crédito Nesse sentido, outra forma de coibir a inadimplência é a inscrição no serviço de proteção ao crédito (SPC). Entretanto, frisa-se que tal previsão deve constar expressamente na convenção do condomínio ou em ata de Assembléia que vote e aprove o registro de inadimplentes no SPC. A esse respeito, convém ressaltar que os condôminos inadimplentes não têm direito a voto nas assembléias. Outro ponto que deve ser considerado, diz respeito a quem deve ser atribuído o registro de débito condominial no banco de dados, isto é, ao locatário ou proprietário do imóvel. O "devedor" das despesas de condomínio é o titular da unidade autônoma, ainda que esta esteja ocupada por inquilino, já que é este que mantêm relação obrigacional com o condomínio. Por fim, a formalização de registros no SPC de condômino "proprietário" de imóvel que esteja inadimplente perante o respectivo condomínio, deve decorrer somente de dívida referente a despesas exigíveis do condomínio, ou seja, aquelas devidamente orçadas e aprovadas em Assembléia Geral Ordinária ou Extraordinária do Condomínio. Arbitragem A Arbitragem é uma alternativa moderna para a solução de litígios entre condôminos, condomínio e terceiros. Seus dispositivos legais estão previstos na Lei 9.307/96. As partes têm de concordar em solucionar a questão por meio de mediadores, chamados de árbitros. A sentença arbitral produz, entre as partes e seus sucessores, os mesmos efeitos da sentença proferida pelos órgãos do Poder Judiciário e, sendo condenatória, constitui título executivo. Os custos são baixos e calculados sobre o valor da controvérsia. Além disso, não há necessidade de advogado, economizando-se em honorários advocatícios, custas processuais, deslocamentos, perícias, etc. O prazo máximo para a sentença, caso não tenha sido estipulado entre as partes, é de 180 dias, a contar da instituição da arbitragem. Contra a sentença não há recurso. As partes somente poderão valer-se da arbitragem para dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis. Procedimentos Judiciais Por fim, o procedimento judicial próprio, para a cobrança de cotas condominiais em atraso, é a ação de cobrança, que se inicia por um processo de conhecimento, na qual o condomínio postula uma condenação do devedor a pagar seu débito com o condomínio e oportuniza a ampla defesa e o recurso. O ônus da prova é do devedor, o qual tem que comprovar os efetivos pagamentos. Ao final, proferida a sentença condenatória, esta se constitui em título executivo judicial para, no caso de inadimplemento da dívida, seja dado prosseguimento na execução do débito. Neste tipo procedimento, o condomínio estará sujeito ao devido processo legal, cujos trâmites são morosos, e, conseqüentemente, prejudicam a arrecadação do condomínio e causam descontentamento dos demais condôminos adimplentes. No processo de execução, a requerimento do credor (condomínio) o devedor é chamado a juízo não para se defender, e sim para cumprir a obrigação, ou nomear bens a penhora, que será objeto de avaliação, arrematação em hasta pública e, finalmente, o pagamento do débito ao condomínio. Outra questão controvertida é a procura do Juizado Especial Cível (JEC) – Lei 9.099/95, para a cobrança de quotas condominiais. De acordo com o dispositivo legal, somente podem fazer parte do pólo ativo (autor) as pessoas físicas ( § 1º do art. 8º da Lei 9.099/95). Ou seja, pessoas jurídicas somente podem figurar no pólo passivo (réu), respeitadas as exceções legais. A questão é que o condomínio não é pessoa jurídica, nem pessoa física, gerando grande polêmica. Em grau de recurso, as turmas recursais do JEC tem decidido pela extinção do processo sem julgamento do mérito. Portanto, a pretensão de economizar com custas e honorários advocatícios pode agravar o problema da inadimplência, pois até uma decisão final se passaram meses e o condomínio terá de ajuizar nova demanda. Fonte: Brasil Condomínios